Coronacrisis leidt tot wisselend beeld woningmarkt in eerste kwartaal 2020

Bijna twee maanden geleden besloot de Nederlandse regering tot de ‘intelligente lockdown’ om het coronavirus het hoofd te bieden. Desondanks laten de woningmarktcijfers van het eerste kwartaal 2020 nog steeds een stijging zien van zowel de huur- als koopprijzen. Wel daalde het aantal kooptransacties; met name in de maand maart waren er significant minder transacties. Naar alle waarschijnlijkheid is deze daling een gevolg van de onzekerheden die de coronacrisis met zich meebrengt. Dit en meer is te zien in de door FRIS opgestelde Kwartaalupdate 20Q1. Deze staat inmiddels online en is op onze website te downloaden. In de Kwartaalupdate vergelijken we de cijfers van het eerste kwartaal 2020 met die van het eerste kwartaal 2019. In dit artikel zoomen we in op de derde maand van het eerste kwartaal; de maand waarin de ‘intelligente lockdown’ van start ging en de onzekerheid op de markt zijn intrede deed. 

Huur- en koopprijzen ondanks coronacrisis gestegen

Ondanks de coronacrisis laten de cijfers van het eerste kwartaal 2020 nog steeds de langdurige trend van stijgende huur- en koopprijzen zien. Ten opzichte van het eerste kwartaal 2019 tonen de eerste drie maanden van 2020 een landelijke stijging van 8,8% in de koop- en 6,7% in de huursector. Wanneer we specifiek naar de maand maart kijken, zien we dat de stijgende lijn uit januari en februari doorzet. In alle onderzochte steden steeg de koopprijs licht. Alleen in Leiden en Lelystad was een beperkte prijsdaling. Het aantal transacties in beide steden was echter dermate laag – in Leiden slechts 8 transacties, in Lelystad 32 - dat een prijsverschil al snel zichtbaar is en mede te maken heeft met een groter gemiddeld woonoppervlak, wat zich vertaalt in de lagere meterprijs. Al met al kan dan ook geconcludeerd worden dat de coronacrisis in maart nog geen impact heeft op de koopprijzen. De huurprijzen laten een wat wisselender beeld zien. In de Zaanstreek en Lelystad daalden die. Echter, gezien het minimale aantal huurtransacties in deze gemeenten, kunnen hieruit (nog) geen conclusies worden getrokken.

Figuur 1: gemiddelde transactieprijs per m² | Bron: data uit de FRIS database / NVM

Figuur 2: gemiddelde huurprijs per m² per maand | Bron: data uit de FRIS database / NVM

Aantal kooptransacties significant afgenomen

Het aantal kooptransacties in januari is afgenomen ten opzichte van december. Dit zien we vaker in de eerste maand van het jaar; door Sinterklaas, Kerstmis en Oud en Nieuw ligt in december de prioriteit immers niet bij het kopen van een woning en dat wordt zichtbaar in januari. Februari laat in de meeste steden een lichte toename van het aantal transacties zien. Opvallend is dat vervolgens in maart het aantal kooptransacties in álle onderzochte steden afneemt. Zo daalde het aantal transacties in Leiden met maar liefst 83% en is in Almere de afname 70% in vergelijking met het aantal transacties in februari. Ook Amsterdam laat een daling van 56% zien. Een duidelijk gevolg van de coronamaatregelen of van de daarmee samenhangende economische onzekerheid?

Figuur 3: aantal transacties per maand | Bron: data uit de FRIS database / NVM

Overbiedingen gelijk gebleven

De afgelopen kwartalen stond de koopwoningmarkt in het teken van overbieden. Ook in de crisisjaren werd op beperkte schaal boven de vraagprijs geboden, maar sinds het economisch herstel in 2013 is het aantal overbiedingen explosief gestegen. Vanaf circa 2017 zien we dat vaker boven dan onder de vraagprijs wordt betaald. Ook in het eerste kwartaal van 2020 werd in zowel Amsterdam als de Zaanstreek nog steeds driekwart van de woningen middels een overbieding gekocht. In alle andere onderzochte steden werd in het eerste kwartaal van 2020 eveneens circa driekwart van de woningen boven de vraagprijs verkocht, met een absoluut hoogtepunt voor Lelystad waar in 83% van de gevallen werd overboden. In maart is het aantal overbiedingen verder toegenomen. Dit gold in nagenoeg alle steden. Alleen Leiden was een uitzondering.

Conclusie

Het eerste kwartaal van 2020 was een bijzonder kwartaal. Zo is de schaarste op de woningmarkt nog altijd goed zichtbaar; het aantal transacties is verder gedaald en de prijzen en overbiedingen zijn verder gestegen naar recordhoogtes. Het is vooralsnog te vroeg om de impact van de coronamaatregelen terug te zien in de cijfers. We zien weliswaar in maart veel minder transacties. Dit komt hoogstwaarschijnlijk voor een groot deel door onduidelijkheid over wat na invoering van de coronamaatregelen wel en niet was toegestaan, bijvoorbeeld woningbezichtigingen. Ook Funda registreert een ‘pauze’ van ongeveer twee weken in maart, waarna het aantal aanmeldingen juist weer toenam.

De data in onze database worden verwerkt op de datum van ondertekening van de koopakte. Deze datum valt gemiddeld één à twee weken na de mondelinge overeenstemming. Dit betekent dat alleen de verkopen die tot en met 24 maart hebben plaatsgevonden, in de cijfers van maart zijn opgenomen. De ‘intelligente lockdown’ ging in op 12 maart. De periode 12 tot en met 24 maart is dermate kort dat de enorme afname in transacties niet volledig aan die periode (en dus aan de coronamaatregelen) kan worden toegeschreven. Een mogelijk aanvullende verklaring voor de grote daling van het aantal transacties ligt in het feit dat de koper tussen het accepteren van het bod en het tekenen van de koopakte de mogelijkheid heeft om van de koop af te zien. Hoewel we dit niet in de cijfers kunnen zien, achten we het aannemelijk dat meerdere biedingen die begin maart hebben plaatsgevonden en nog niet schriftelijk waren vastgelegd, vanwege de coronamaatregelen zijn geannuleerd.

Vooruitblik

In verband met de coronacrisis gaan wij maandelijks de woningmarktcijfers analyseren in plaats van driemaandelijks. Wij verwachten dan ook binnen twee weken een update over de cijfers van april te publiceren. Daarbij voorzien wij een verschil tussen het effect van de coronamaatregelen zelf en het economische effect als gevolg van die maatregelen. Dit zullen we allemaal grondig analyseren in onze komende artikelen. Houd onze website en sociale media in de gaten voor deze updates.

Klik hier om onze kwartaalupdate 2020 Q1 te downloaden.

FRIS | Real People

Familiebedrijf FRIS is sinds 1923 uitgegroeid tot één van de grootste zelfstandige beheerders voor vastgoed in Nederland. FRIS is bovendien een begrip voor tienduizenden particulieren en bedrijven dankzij onze totale dienstverlening als makelaar, beheerder, onderzoeker, taxateur en verzekeringstussenpersoon. FRIS bestaat inmiddels uit circa 80 medewerkers – Real People –, verdeeld over vier vestigingen in Amsterdam, Zaandam en Bergen op Zoom. Al deze Real People weten dat persoonlijke aandacht, heldere communicatie en een klantgerichte, interne structuur de solide basis vormen voor het werkplezier, klanttevredenheid, maar ook voor het succes en de verdere ontwikkeling van FRIS.

Bent u geïnteresseerd in onze data? Wij beschikken over een unieke woningbouw dataset waarmee wij onderbouwde marktanalyses en doortastende adviezen aan particuliere-, publieke- en zakelijke klanten in de vastgoedmarkt leveren. Meer informatie? Neem contact met ons op via 020-3017740 of advies@fris.nl.